Korporasi Perseroan Terbatas dan Penanaman Modal Asing di California Real Estate

Ada beberapa berita menggembirakan bagi investor asing karena perkembangan geopolitik baru-baru ini dan munculnya beberapa faktor keuangan. Perpaduan peristiwa ini, pada intinya, adalah penurunan besar harga real estat AS, dikombinasikan dengan eksodus modal dari Rusia dan Cina. Di antara investor asing, hal ini secara tiba-tiba dan signifikan menghasilkan permintaan akan real estat di California.

Penelitian kami menunjukkan bahwa China saja, menghabiskan $ 22 miliar untuk perumahan AS dalam 12 bulan terakhir, jauh lebih banyak daripada yang mereka habiskan tahun sebelumnya. Orang Cina khususnya memiliki keuntungan besar yang didorong oleh ekonomi domestik mereka yang kuat, nilai tukar yang stabil, peningkatan akses ke kredit dan keinginan untuk diversifikasi dan investasi yang aman.

Kami dapat mengutip beberapa alasan untuk peningkatan permintaan Real Estat AS oleh Investor asing, tetapi daya tarik utama adalah pengakuan global atas fakta bahwa Amerika Serikat saat ini menikmati ekonomi yang tumbuh relatif terhadap negara maju lainnya. Gabungkan pertumbuhan dan stabilitas tersebut dengan fakta bahwa AS memiliki sistem hukum transparan yang menciptakan jalan mudah bagi warga non-AS untuk berinvestasi, dan apa yang kami miliki adalah keselarasan yang sempurna antara hukum waktu dan keuangan … menciptakan peluang utama! AS juga tidak memberlakukan kontrol mata uang, membuatnya mudah untuk divestasi, yang membuat prospek Investasi di Real Estat AS menjadi lebih menarik.

Di sini, kami memberikan beberapa fakta yang akan berguna bagi mereka yang mempertimbangkan investasi di Real Estate di AS dan California pada khususnya. real estate developer Kami akan mengambil bahasa yang terkadang sulit dari topik ini dan berusaha membuatnya mudah untuk dipahami.

Artikel ini akan menyentuh secara singkat beberapa topik berikut: Perpajakan entitas asing dan investor internasional. Perdagangan AS atau pajak bisnis entitas dan individu AS. Penghasilan terhubung secara efektif. Pendapatan yang tidak terhubung secara efektif. Pajak Keuntungan Cabang. Pajak atas bunga berlebih. Pemotongan pajak AS atas pembayaran yang dilakukan kepada investor asing. Perusahaan asing. Kemitraan. Dana Investasi Real Estat. Perlindungan perjanjian dari perpajakan. Cabang Pendapatan Pajak Pendapatan Bunga. Keuntungan bisnis. Pendapatan dari properti nyata. Keuntungan capitol dan penggunaan perjanjian / pembatasan manfaat negara ketiga.

Kami juga akan menyoroti secara singkat disposisi investasi real estat AS, termasuk kepentingan properti nyata AS, definisi perusahaan induk properti AS “USRPHC”, konsekuensi pajak AS dari investasi di Amerika Serikat. Kepentingan Real Properti “USRPI” melalui perusahaan asing, Asing Pengecualian pemotongan dan pemotongan Pajak Properti Real Investasi “FIRPTA”.

Non-AS warga negara memilih untuk berinvestasi di real estat AS karena berbagai alasan dan mereka akan memiliki beragam tujuan dan sasaran. Banyak yang ingin memastikan bahwa semua proses ditangani dengan cepat, cepat dan benar serta secara pribadi dan dalam beberapa kasus dengan anonimitas lengkap. Kedua, masalah privasi sehubungan dengan investasi Anda sangat penting. Dengan munculnya internet, informasi pribadi menjadi semakin umum. Meskipun Anda mungkin diminta untuk mengungkapkan informasi untuk tujuan perpajakan, Anda tidak diharuskan, dan tidak boleh, mengungkapkan kepemilikan properti untuk dilihat seluruh dunia. Salah satu tujuan privasi adalah perlindungan aset yang sah dari klaim kreditur atau tuntutan hukum yang meragukan. Umumnya, semakin sedikit individu, bisnis, atau lembaga pemerintah yang mengetahui tentang urusan pribadi Anda, semakin baik.

Mengurangi pajak atas investasi A.S. Anda juga merupakan pertimbangan utama. Saat berinvestasi di real estat A.S., seseorang harus mempertimbangkan apakah properti menghasilkan pendapatan dan apakah pendapatan itu adalah ‘pendapatan pasif’ atau pendapatan yang dihasilkan oleh perdagangan atau bisnis. Kekhawatiran lain, terutama bagi investor yang lebih tua, adalah apakah investor tersebut adalah penduduk A.S. untuk keperluan pajak properti.

Tujuan dari LLC, Korporasi atau Kemitraan Terbatas adalah untuk membentuk perisai perlindungan antara Anda secara pribadi untuk setiap tanggung jawab yang timbul dari aktivitas entitas. LLC menawarkan fleksibilitas penataan yang lebih baik dan perlindungan kreditor yang lebih baik daripada kemitraan terbatas, dan umumnya lebih disukai daripada perusahaan untuk memiliki properti real estat yang lebih kecil. LLC tidak tunduk pada formalitas pencatatan seperti halnya perusahaan.

Jika investor menggunakan perusahaan atau LLC untuk memiliki properti nyata, entitas tersebut harus mendaftar ke Sekretaris Negara California. Dengan demikian, artikel pendirian atau pernyataan informasi menjadi terlihat oleh dunia, termasuk identitas pejabat dan direktur perusahaan atau manajer LLC.

Contoh yang bagus adalah pembentukan struktur dua tingkat untuk membantu melindungi Anda dengan membuat California LLC untuk memiliki real estat, dan Delaware LLC untuk bertindak sebagai pengelola California LLC. Manfaat menggunakan struktur dua tingkat ini sederhana dan efektif tetapi harus ada yang precise dalam implementasi strategi ini.

Di negara bagian Delaware, nama manajer LLC tidak diharuskan untuk diungkapkan, selanjutnya, satu-satunya informasi kepemilikan yang akan muncul di formulir California adalah nama Delaware LLC sebagai pengelola. Kehati-hatian diterapkan agar Delaware LLC tidak dianggap melakukan bisnis di California dan celah teknis legal yang sempurna ini adalah salah satu dari banyak alat hebat untuk memperoleh Real Estat dengan Pajak minimal dan kewajiban lainnya.

Mengenai penggunaan perwalian untuk memiliki properti nyata, nama wali amanat yang sebenarnya dan nama perwalian harus tercantum dalam akta yang tercatat. Oleh karena itu, jika menggunakan trust, investor mungkin tidak ingin menjadi wali amanat, dan trust tidak perlu mencantumkan nama investor. Untuk memastikan privasi, nama generik dapat digunakan untuk entitas.

Dalam kasus investasi real estat yang kebetulan terbebani oleh hutang, nama peminjam akan muncul di akta kepercayaan yang tercatat, bahkan jika hak milik diambil atas nama trust atau LLC. Tetapi ketika investor secara pribadi menjamin pinjaman dengan bertindak SEBAGAI peminjam melalui badan perwalian, MAKA nama peminjam dapat dirahasiakan! Pada titik ini, entitas Trust menjadi peminjam dan pemilik properti. Ini memastikan bahwa nama investor tidak muncul di dokumen yang direkam.

Karena formalitas, seperti mengadakan rapat pemegang saham tahunan dan mempertahankan notulen tahunan, tidak diperlukan dalam kasus kemitraan terbatas dan LLC, mereka sering kali lebih disukai daripada perusahaan. Kegagalan untuk mengamati formalitas perusahaan dapat menyebabkan kegagalan perisai kewajiban antara investor individu dan korporasi. Kegagalan ini dalam istilah hukum disebut “menusuk tabir perusahaan”.

Kemitraan terbatas dan LLC dapat menciptakan benteng perlindungan aset yang lebih efektif daripada perusahaan, karena kepentingan dan aset mungkin lebih sulit dijangkau oleh kreditor kepada investor.

Untuk mengilustrasikan hal ini, mari kita asumsikan seseorang dalam sebuah korporasi memiliki, katakanlah, sebuah kompleks apartemen dan korporasi ini menerima penilaian terhadapnya oleh kreditor. Kreditor sekarang dapat memaksa debitur untuk menyerahkan saham korporasi yang dapat mengakibatkan kerugian aset perusahaan yang menghancurkan.

Namun, ketika debitur memiliki gedung apartemen baik melalui Kemitraan Terbatas atau LLC, jalan kreditor terbatas pada pesanan pengisian sederhana, yang menempatkan hak gadai pada distribusi dari LLC atau kemitraan terbatas, tetapi mencegah kreditor merebut aset kemitraan dan menjaga kreditor keluar dari urusan LLC atau Kemitraan.

Pajak Penghasilan Real Estat

Untuk tujuan pajak Penghasilan Federal, orang asing disebut sebagai orang asing bukan penduduk (NRA). NRA dapat didefinisikan sebagai perusahaan asing atau orang yang;

A) Secara fisik hadir di Amerika Serikat selama kurang dari 183 hari pada tahun tertentu. B) Secara fisik ada kurang dari 31 hari pada tahun berjalan. C) Secara fisik hadir kurang dari 183 hari total untuk periode tiga tahun (menggunakan rumus timbangan) dan tidak memegang green card.

Aturan pajak pendapatan yang berlaku terkait dengan NRA bisa sangat kompleks, tetapi sebagai aturan umum, pendapatan yang dikenakan pemotongan oleh IS adalah pajak tetap 30 persen atas pendapatan “tetap atau dapat ditentukan” – “tahunan atau berkala” (FDAP) (berasal dari di AS), yang tidak terkait secara efektif dengan perdagangan atau bisnis AS yang dikenakan pemotongan pajak. Poin penting di sana, yang akan kami bahas sebentar lagi.

Tarif pajak yang dikenakan pada NRA dapat dikurangi dengan perjanjian apa pun yang berlaku dan pendapatan Bruto adalah yang dikenakan pajak dengan pemotongan yang hampir tidak mengimbangi. Jadi di sini, kita perlu membahas dengan tepat apa saja yang termasuk pendapatan FDAP. FDAP dianggap mencakup; bunga, dividen, royalti, dan sewa.

Sederhananya, NRA dikenai pajak 30 persen saat menerima pendapatan bunga dari sumber AS. Termasuk dalam definisi FDAP adalah beberapa kategori pendapatan lain-lain seperti; pembayaran anuitas, premi asuransi tertentu, kemenangan perjudian, dan tunjangan.

Keuntungan modal dari sumber A.S., bagaimanapun, umumnya tidak dikenakan pajak kecuali: A) NRA ada di Amerika Serikat selama lebih dari 183 hari. B) Keuntungan dapat secara efektif dihubungkan dengan perdagangan atau bisnis A.S. C) Keuntungan berasal dari penjualan kayu tertentu, batu bara, atau aset bijih besi domestik.

NRA dapat dan akan dikenakan pajak atas capital gain (yang berasal dari AS) dengan tarif 30 persen jika pengecualian ini berlaku. Karena NRA dikenakan pajak atas penghasilan dengan cara yang sama seperti wajib pajak AS ketika penghasilan tersebut dapat secara efektif dihubungkan ke AS perdagangan atau bisnis, maka menjadi perlu untuk mendefinisikan apa yang dimaksud; “Perdagangan atau bisnis AS” dan arti “terhubung secara efektif”. Di sinilah kita bisa membatasi kewajiban kena pajak.

Ada beberapa cara di mana AS mendefinisikan “perdagangan atau bisnis AS” tetapi tidak ada definisi yang ditetapkan dan kode khusus. Istilah “Perdagangan atau Bisnis AS” dapat dilihat sebagai: menjual produk di PBBited States (baik secara langsung atau melalui agen), meminta pesanan untuk barang dagangan dari AS dan barang-barang tersebut dari AS, menyediakan layanan pribadi di Amerika Serikat, membuat, memelihara toko ritel, dan memelihara kantor perusahaan di Amerika Serikat. Sebaliknya, ada definisi yang sangat spesifik dan kompleks untuk “terhubung secara efektif” yang melibatkan aturan “kekuatan daya tarik” dan “penggunaan aset”, serta pengujian “aktivitas bisnis”.

Secara umum dan untuk penjelasan sederhana, NRA “terhubung secara efektif” jika dia terlibat sebagai Mitra Umum atau terbatas dalam perdagangan atau bisnis A.S. Demikian pula, jika warisan atau perwalian begitu terlibat dalam perdagangan atau bisnis, maka penerima perwalian atau perwalian tersebut juga terlibat

Untuk real estat, sifat pendapatan sewa menjadi perhatian kritis. Real Estate menjadi pasif jika dihasilkan oleh sewa tiga net atau dari sewa lahan yang belum diperbaiki. Jika dilakukan dengan cara ini dan dianggap pasif, pendapatan sewa dikenai pajak secara bruto, dengan tarif tetap sebesar 30 persen dengan pemotongan yang berlaku dan tanpa pemotongan.

Investor harus mempertimbangkan untuk memilih untuk memperlakukan pendapatan properti riil pasif mereka, sebagai pendapatan dari perdagangan atau bisnis A.S., karena sifat dari jenis kepemilikan dan hilangnya pengurangan yang melekat di dalamnya seringkali dilarang pajak. Namun, pemilihan hanya bisa dilakukan jika properti menghasilkan pendapatan.

Jika NRA memiliki atau berinvestasi pada atau memiliki tanah yang belum dikembangkan yang akan dikembangkan di masa depan, dia harus mempertimbangkan untuk menyewa tanah tersebut. Ini adalah cara yang bagus untuk menghasilkan uang. Investasi dalam menghasilkan pendapatan memungkinkan NRA kemampuan untuk mengklaim pengurangan dari properti dan menghasilkan kerugian yang dibawa ke depan yang akan mengimbangi pendapatan di tahun-tahun mendatang.

Ada banyak alat yang dapat kami gunakan untuk membantu klien NRA kami dalam menghindari pajak atas properti pendapatan Real Estat, salah satunya adalah ‘bunga portofolio’, yang hanya dapat dibayarkan pada instrumen hutang dan tidak dikenakan pajak atau pemotongan. Ada beberapa cara untuk menyesuaikan dengan batasan aturan ‘bunga portofolio’ ini. NRA dapat berpartisipasi dalam praktik pemberian pinjaman melalui pinjaman partisipasi ekuitas atau pinjaman dengan penendang ekuitas. Penendang ekuitas seperti pinjaman yang memungkinkan pemberi pinjaman untuk berpartisipasi dalam apresiasi ekuitas. Mengizinkan pemberi pinjaman untuk mengubah hutang menjadi ekuitas dalam bentuk opsi konversi adalah salah satu cara yang dapat dilakukan karena ketentuan ini biasanya menaikkan suku bunga secara kontinjen untuk meniru partisipasi ekuitas.

Ada dua tingkat pajak yang berlaku untuk orang asing atau perusahaan asing yang memiliki perusahaan A.S.

Korporasi A.S. akan dikenakan pemotongan pajak sebesar 30 persen atas labanya, ketika pendapatan tersebut tidak diinvestasikan kembali di Amerika Serikat dan akan ada pajak atas dividen yang dibayarkan kepada pemegang saham asing juga. Ketika bisnis A.S. dimiliki oleh perusahaan asing, baik secara langsung atau melalui entitas perseorangan, atau melalui entitas pass-through. Pajak laba cabang mereplikasi pajak berganda.

AS memiliki perjanjian yang mencakup ‘pajak keuntungan cabang’ dengan sebagian besar negara Eropa, mengurangi pajak menjadi antara 5 dan 10 persen. Pajak 30 persen itu berat, karena berlaku untuk “jumlah yang setara dengan dividen,” yang merupakan pendapatan dan laba yang terkait secara efektif perusahaan untuk tahun itu, lebih sedikit investasi yang dilakukan korporasi dalam aset AS-nya (uang dan basis properti yang disesuaikan yang terkait dengan melakukan perdagangan atau bisnis AS). Pajak dikenakan meskipun tidak ada distribusi.

Perusahaan asing dikenai pajak atas penghasilan yang terkait secara efektif dan atas dividen yang dianggap, yang merupakan keuntungan yang tidak diinvestasikan kembali di Amerika Serikat berdasarkan pajak laba cabang.

Aturan yang berlaku untuk pajak atas disposisi real estat ditemukan dalam rezim terpisah yang dikenal sebagai Penanaman Modal Asing dalam Undang-Undang Pajak Properti Real tahun 1980 (FIRPTA).

Umumnya, FIRTPA mengenakan pajak pada kepemilikan NRA atas kepentingan properti nyata A.S. (USRPI) seolah-olah dia terlibat dalam perdagangan atau bisnis A.S. Seperti disebutkan sebelumnya, ini berarti aturan pajak pendapatan tradisional yang berlaku untuk pembayar pajak AS juga akan berlaku untuk NRA. Kewajiban untuk menahan 10 persen dari jumlah yang direalisasikan pada setiap disposisi jatuh pada pembeli yang memperoleh USRPI dari NRA.

Kepemilikan dan kepentingan Properti Real Estate meliputi: kepemilikan fee, kepemilikan bersama, leasehold, timeshare, life estate, sisa, pengembalian atau hak untuk berpartisipasi dalam apresiasi properti real atau keuntungan dari real property. Untuk tujuan definisi, kepentingan dalam properti nyata akan mencakup kepemilikan properti pribadi yang digunakan untuk mengeksploitasi sumber daya alam, tanah, bangunan, cadangan mineral, tanaman, perlengkapan, operasi untuk membangun perbaikan, pengoperasian fasilitas penginapan, atau menyediakan kantor berperabot untuk penyewa (termasuk dinding atau perabotan yang dapat dipindahkan) serta Perbaikan, hak milik, atau opsi untuk memperoleh salah satuatas.

Ada beberapa cara di mana kepentingan kemitraan diperlakukan sebagai USRPI: Korporasi domestik akan diperlakukan sebagai korporasi induk properti AS (USRPHC) jika USRPI sama atau melebihi 50 persen dari jumlah aset korporasi. ATAU ketika 50 persen atau lebih dari nilai aset kemitraan bruto terdiri dari USRPI – Atau ketika 50 persen atau lebih dari nilai aset bruto kemitraan terdiri dari USRPI ditambah kas dan setara kas. Disposisi kepentingan kemitraan akan tunduk pada FIRPTA. Sejauh kemitraan tersebut terus memiliki USRPI, mereka akan tetap tunduk pada pemotongan ini.

Kabar baiknya adalah bahwa disposisi suatu kepentingan di USRPHC tunduk pada pajak dan pemotongan FIRPTA tetapi tidak dikenakan pajak pendapatan negara bagian. Ada keuntungan yang jelas jika dibandingkan dengan disposisi USRPI yang dimiliki secara langsung. USRPI yang dimiliki secara langsung tunduk pada tingkat keuntungan modal federal yang lebih rendah serta pajak penghasilan negara bagian. Namun, jika pada tanggal disposisi korporasi tidak memiliki USRPI dan totalitas keuntungan sepenuhnya diakui (tidak ada penjualan angsuran atau pertukaran) atas penjualan USRPI yang dijual dalam lima tahun terakhir Maka disposisi ini tidak dapat tunduk pada ini aturan.

Setiap USRPI yang dijual oleh NRA (individu atau perusahaan) akan dikenakan pemotongan 10 persen dari jumlah yang direalisasikan. Pemotongan berlaku bahkan jika properti dijual dengan kerugian.

Pembeli harus melaporkan pemotongan dan membayar pajak, menggunakan Formulir 8288 dalam waktu 20 hari sejak pembelian. Ini harus diperhatikan karena jika pembeli gagal memungut pajak pemotongan dari orang asing, pembeli tidak hanya akan bertanggung jawab atas pajak tersebut, tetapi juga denda dan bunga yang berlaku. Pajak yang dipotong kemudian dikreditkan terhadap total kewajiban pajak orang asing.

Contoh di mana pemotongan tidak diperlukan, adalah sebagai berikut:

Penjual memberikan sertifikat status non-asing. Properti yang diakuisisi oleh pembeli bukanlah USRPI. Properti yang ditransfer adalah saham perusahaan domestik dan korporasi memberikan sertifikat bahwa itu bukan USRPHC.

USRPI yang diperoleh akan digunakan oleh pembeli sebagai tempat tinggal dan jumlah yang direalisasikan oleh orang asing pada disposisi tersebut adalah $ 300.000 atau kurang. Disposisi tidak dikenakan pajak, atau jumlah yang diwujudkan oleh orang asing pada disposisi adalah nol.

Pajak Properti dan Hadiah: Dalam menentukan siapa yang merupakan NRA dan siapa yang dikecualikan, pengujiannya sangat berbeda untuk tujuan pajak properti. Fokus penyelidikan akan berpusat di sekitar tempat tinggal almarhum. Tes ini sangat subyektif dan berfokus terutama pada niat. Tes ini mempertimbangkan faktor-faktor dari semua aspek, seperti berapa lama NRA telah berada di Amerika Serikat, seberapa sering dia bepergian serta ukurannya, dan biaya rumah di Amerika Serikat. Tes ini juga akan melihat lokasi keluarga NRA, partisipasi mereka dalam aktivitas komunitas, partisipasi dalam bisnis AS dan kepemilikan aset di Amerika Serikat. Pemberian suara juga dipertimbangkan.

Orang asing dapat menjadi penduduk A.S. untuk tujuan pajak pendapatan tetapi tidak berdomisili untuk tujuan pajak properti. NRA, baik orang asing bukan penduduk atau bukan domisili, akan dikenakan pajak transfer (pajak harta dan hadiah) yang berbeda dari wajib pajak A.S. Hanya bagian kotor dari Kekayaan NRA yang pada saat kematiannya berada di Amerika Serikat akan dikenakan pajak dengan pajak kekayaan. Meskipun tarif pajak properti NRA akan sama dengan yang dikenakan pada warga AS dan penduduk asing, kredit terpadu hanya $ 13.000 (setara dengan sekitar $ 60.000 dari nilai properti).

Ini dapat diperbaiki dengan perjanjian pajak properti yang ada. Negara-negara Eropa, Australia, dan Jepang menikmati perjanjian ini, AS tidak memelihara perjanjian pajak properti sebanyak perjanjian pajak penghasilan.

IRC mendefinisikan properti berikut yang terletak di Amerika Serikat: A) Saham perusahaan A.S. B) Pengalihan atau pengalihan yang dapat dibatalkan dalam waktu tiga tahun setelah kematian properti A.S. atau pengalihan dengan sisa kepentingan (dijelaskan dalam Bagian IRC 2035 hingga 2038). C) Hutang yang diterbitkan oleh orang A.S. atau badan pemerintah di Amerika Serikat (misalnya, obligasi kota).

Real estate di Amerika Serikat dianggap sebagai properti A.S. jika merupakan properti fisik pribadi seperti karya seni, furnitur, mobil, dan mata uang. Hutang, bagaimanapun diabaikan jika itu hutang recourse, tetapi nilai kotor dimasukkan, bukan hanya ekuitas. Properti AS-situs juga merupakan properti AS jika merupakan kepentingan yang menguntungkan dalam suatu trust holding. Asuransi jiwa TIDAK termasuk sebagai properti AS-situs.

Pengembalian pajak properti harus mengungkapkan semua aset NRA di seluruh dunia, untuk menentukan rasio yang ditanggung oleh aset AS terhadap aset non-AS. Kekayaan kotor dikurangi dengan berbagai pemotongan yang berkaitan dengan properti A.S.-situs. Rasio ini menentukan persentase pemotongan yang diperbolehkan yang dapat diklaim terhadap kekayaan kotor.

Seperti sayaDisebutkan sebelumnya, ketika real estat tunduk pada hipotek recourse, nilai kotor dari real estat dimasukkan, diimbangi dengan utang hipotek. Pembedaan ini sangat relevan bagi NRA yang utangnya tunduk pada pembagian antara aset A.S. dan non-A.S dan oleh karena itu tidak dapat dikurangkan sepenuhnya.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *